Wie viel Steuern zahlt man auf Mieteinnahmen?

Die geerbte Zweizimmerwohnung ist vermietet, jeden Monat kommen 900 Euro aufs Konto. Im Frühjahr fragt die Steuerberaterin nach Zinsbescheinigung und Kaufvertrag. Wie viel von der Miete holt sich das Finanzamt?

Versteuert wird der Überschuss, nicht die Miete

Das Finanzamt sieht die Vermietung wie einen kleinen Betrieb. Von der Kaltmiete ziehst du ab, was die Wohnung kostet: Kreditzinsen, Reparaturen, Hausverwaltung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Nebenkosten, die du nicht auf den Mieter umlegst. Dazu kommt die Abschreibung, ein Betrag, den du jedes Jahr absetzt, ohne ihn zu bezahlen. Was übrig bleibt, ist der Überschuss in der Anlage V.

Die Tilgung des Kredits zählt nicht als Kosten, denn mit ihr baust du Vermögen auf. Deshalb kann eine Wohnung auf dem Papier kaum Gewinn abwerfen und trotzdem jeden Monat Geld kosten, oder umgekehrt.

Die Abschreibung

Das Gebäude verliert nach dem Gesetz jedes Jahr an Wert. Bei einem Haus, das zwischen 1925 und 2022 fertig wurde, setzt du 2 Prozent des Gebäudewerts ab, 50 Jahre lang. Für Altbauten vor 1925 sind es 2,5 Prozent, für Neubauten ab 2023 3 Prozent. Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis bleibt außen vor, weil Boden nicht verschleißt. Das Bundesfinanzministerium bietet eine Arbeitshilfe an, die den Kaufpreis aufteilt.

Hast du die Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen, übernimmst du die Abschreibung des Vorbesitzers mit dessen Restwert.

Wie viel Steuer daraus wird

Der Überschuss kommt zu deinem Lohn oder deiner Rente dazu und wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Bei 45.000 Euro übrigem Einkommen liegt der Grenzsteuersatz um 30 Prozent, jeder Euro Überschuss kostet also rund 30 Cent. Wer nur eine kleine Rente hat, zahlt auf die Miete womöglich gar nichts, solange alles zusammen unter dem Grundfreibetrag von 12.348 Euro bleibt.

Ein Verlust, etwa in den ersten Jahren mit hohen Zinsen oder nach einer großen Reparatur, mindert dein übriges Einkommen. Dann bekommst du Steuer zurück. Vermietest du dauerhaft mit Verlust, will das Finanzamt allerdings sehen, dass du auf lange Sicht einen Überschuss erwartest.

Vermieten an Angehörige

Wohnt dein Kind oder deine Mutter in der Wohnung, darfst du günstiger vermieten. Liegt die Miete aber unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt die Kosten im gleichen Verhältnis.

Häufige Fragen

Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Ja. Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und kommen in die Anlage V der Steuererklärung. Versteuert wird aber nur der Überschuss: Miete minus Schuldzinsen, Reparaturen, Verwaltung, Versicherung, nicht umgelegte Nebenkosten und Abschreibung auf das Gebäude.

Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Einen eigenen Freibetrag gibt es nicht. Steuer fällt erst an, wenn dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag von 12.348 Euro liegt. Hast du daneben einen Lohn, bleiben Nebeneinkünfte bis 410 Euro im Jahr steuerfrei, bis 820 Euro gibt es einen gleitenden Übergang.

Wie viel Abschreibung gibt es für eine vermietete Wohnung?

Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertig wurden, setzt du jedes Jahr 2 Prozent des Gebäudewerts ab, bei Bauten vor 1925 sind es 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 3 Prozent. Der Grundstücksanteil am Kaufpreis wird nicht abgeschrieben.

Wie hoch ist der Steuersatz auf Mieteinnahmen?

Einen festen Satz gibt es nicht. Der Überschuss kommt zu deinem übrigen Einkommen und wird mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert, also mit 14 bis 45 Prozent plus Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer.