Zwei Grenzen im Einkommensteuergesetz
Wer an Angehörige günstig vermietet, darf Zinsen, Abschreibung und Reparaturen trotzdem von den Mieteinnahmen abziehen, solange die Miete nicht zu niedrig ist. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Unter 50 Prozent teilt das Finanzamt auf: Nur der Anteil der Kosten, der der gezahlten Miete entspricht, zählt.
Dazwischen entscheidet eine Prognose über die ganze Nutzungsdauer. Zeigt sie einen Überschuss, bleibt der volle Abzug. Bei hohen Kreditzinsen und niedriger Miete fällt sie oft negativ aus, dann wird ebenfalls gekürzt.
Was ortsüblich heißt
Maßstab ist die Warmmiete, also Kaltmiete plus alle umlagefähigen Nebenkosten für eine vergleichbare Wohnung. Die Finanzverwaltung nimmt dafür den Mietspiegel. Liegt er als Spanne vor, darf jeder Wert darin gelten, auch der untere.
Die Grenze prüfst du am besten jedes Jahr. Steigt die Vergleichsmiete und deine Miete bleibt gleich, rutschst du irgendwann unter die 66 Prozent, ohne es zu merken.
Der Vertrag muss wie unter Fremden sein
- schriftlicher Mietvertrag mit Miete, Nebenkosten und Wohnfläche
- Miete fließt pünktlich per Überweisung, nicht bar und nicht verrechnet
- jährliche Nebenkostenabrechnung
- keine Rückzahlung der Miete an den Mieter über Umwege