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Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Kontoauszug auf dem Tisch, daneben das Exposé einer Doppelhaushälfte. 45.000 Euro habt ihr zusammen gespart, sechs Jahre lang. Reicht das für den Termin bei der Bank?

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Mit Makler?
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Eigenkapital für diesen Kauf

Rechenweg mit deinen Zahlen

    Voreingestellte Werte: Stand September 2026. Werte und Quellen

    Zuerst die Nebenkosten

    Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, dazu oft ein Makler: Diese Kosten fallen beim Kauf sofort an und erhöhen den Wert des Hauses nicht. Deshalb soll dein Eigenkapital mindestens sie decken. In Bayern kommen ohne Makler rund 5,5 Prozent zusammen, in Nordrhein-Westfalen mit Makler 12,1 Prozent.

    Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das schnell 40.000 Euro, bevor ein einziger Stein dir gehört.

    Dann ein Teil vom Kaufpreis

    Banken rechnen mit dem Beleihungswert, der meist etwas unter dem Kaufpreis liegt. Je weniger sie davon finanzieren müssen, desto besser der Zins. Die günstigsten Konditionen gibt es oft erst ab 20 bis 40 Prozent Eigenkapital am Kaufpreis. Als Faustregel gelten deshalb die Nebenkosten plus 20 bis 30 Prozent.

    Weniger geht auch. Mit gutem Einkommen finanzieren Banken bis 100 Prozent des Kaufpreises, manche sogar die Nebenkosten mit. Der Zinsaufschlag dafür summiert sich über die Jahre auf viele Tausend Euro.

    Was als Eigenkapital zählt

    Häufige Fragen

    Wie viel Prozent Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf?

    Als Faustregel gelten die Kaufnebenkosten plus 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler liegen je nach Bundesland zwischen etwa 5,5 und 12,1 Prozent. Weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber einen höheren Zins.

    Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

    Manche Banken finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten ganz, bei gutem und sicherem Einkommen. Für diese Vollfinanzierung verlangen sie deutlich höhere Zinsen, und die Rate fällt entsprechend höher aus.

    Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?

    Ja, das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags zählt als Eigenkapital. Auch Tagesgeld, Wertpapiere und ein eigenes Grundstück rechnen Banken an, Eigenleistung am Bau oft nur bis zu einer Grenze.

    Warum sollte das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten decken?

    Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Finanziert die Bank auch sie, leiht sie mehr, als das Haus wert ist, und verlangt dafür einen Risikoaufschlag.