Die Rechnung rückwärts
Banken rechnen vom Objekt aus. Du rechnest besser von deinem Konto aus. Erst die Rate, die du jeden Monat zahlen kannst, ohne dass es eng wird. Aus Rate, Zins und Tilgung ergibt sich, wie groß das Darlehen sein darf. Dann das Eigenkapital dazu, die Nebenkosten ab. Was übrig bleibt, ist dein Kaufpreis.
Die Rate bleibt bei einem Annuitätendarlehen über die ganze Zinsbindung gleich. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit jedem Monat steigt der Anteil, der die Schuld verringert.
Zinsen, Stand September 2026
Für zehn Jahre Zinsbindung nennen Vermittler wie Dr. Klein, Interhyp und FMH derzeit Bestzinsen um 4,2 Prozent effektiv. Das gilt für gute Bonität und einen Kredit, der höchstens 60 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Mit weniger Eigenkapital wird es teurer, oft um mehrere Zehntelprozentpunkte.
Ein Zehntel mehr oder weniger klingt nach wenig. Bei 400.000 Euro Darlehen sind es 400 Euro Zinsen im Jahr, zehn Jahre lang.
Was die Rate nicht enthält
- Instandhaltung: Faustregel 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts im Jahr
- Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Müll und Wasser
- Heizung und Strom, beim Altbau oft mehr als gedacht
- ein Puffer für kaputte Waschmaschinen und Jobwechsel
Deshalb reicht es nicht, wenn die Rate so hoch ist wie die bisherige Miete. Als Eigentümer zahlst du vieles selbst, was vorher in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters verschwand.