Wie lange dauert es, bis das Haus abbezahlt ist?

Die Kinder sind aus dem Haus, im Keller stapeln sich die Umzugskartons von damals. Auf dem Kontoauszug steht die Rate, wie jeden Monat seit Jahren. Wann steht da endlich nichts mehr?

Die Tilgung bestimmt die Laufzeit

Die Anfangstilgung klingt klein: 1, 2 oder 3 Prozent. Trotzdem entscheidet sie, ob du 20 oder 40 Jahre lang jeden Monat an die Bank überweist. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart Jahre. Von 1 auf 2 Prozent sinkt sie um mehr als zehn Jahre.

Laufzeit bis zur letzten Rate, Zins über die ganze Zeit gleich
Anfangstilgung	bei 3 % Zins	bei 4,2 % Zins	bei 5 % Zins
1 %	46,3 Jahre	39,3 Jahre	35,9 Jahre
1,5 %	36,7 Jahre	31,8 Jahre	29,4 Jahre
2 %	30,6 Jahre	27 Jahre	25,1 Jahre
3 %	23,1 Jahre	20,9 Jahre	19,7 Jahre
4 %	18,7 Jahre	17,1 Jahre	16,3 Jahre
5 %	15,7 Jahre	14,5 Jahre	13,9 Jahre

Auffällig: Bei höheren Zinsen geht es mit derselben Tilgung schneller. Das liegt an der Rate. Sie ist bei 5 Prozent Zins viel höher, und sobald die Schuld sinkt, fließt der frei werdende Zinsanteil in die Tilgung. Teurer ist der hohe Zins trotzdem, du zahlst insgesamt mehr.

Warum die Rechnung eine Annahme ist

Fast jede Baufinanzierung hat eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren. Danach gilt ein neuer Zins, und niemand weiß heute, wie hoch er ist. Der Rechner nimmt an, dass alles bleibt, wie es ist. Steigt der Zins bei gleicher Rate, dauert es länger. Sinkt er, bist du früher fertig.

Deshalb lohnt bei der Anschlussfinanzierung ein zweiter Blick, über die Rate hinaus. Behalt die Rate bei, wenn der Zins sinkt: Der Unterschied geht dann komplett in die Tilgung.

Schneller schuldenfrei

Sondertilgungen: Viele Verträge erlauben 5 Prozent des Darlehens im Jahr extra, ohne Gebühr.
Tilgungssatzwechsel: Manche Banken lassen dich die Tilgung zwei- oder dreimal ändern.
Nach zehn Jahren ist jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündbar. Dann kannst du umschulden oder einen größeren Betrag auf einmal zurückzahlen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es, einen Kredit mit 2 Prozent Tilgung abzuzahlen?

Bei 4,2 Prozent Zins dauert es mit 2 Prozent Anfangstilgung rund 27 Jahre, wenn der Zins gleich bleibt. Mit 3 Prozent Tilgung sind es rund 21 Jahre.

Warum dauert die Rückzahlung bei hohen Zinsen kürzer?

Bei gleicher Anfangstilgung ist die Rate bei hohen Zinsen größer. Weil die Zinsen mit der Schuld sinken, wandert jeden Monat ein wachsender Teil dieser großen Rate in die Tilgung, und der Kredit ist schneller weg.

Wie alt sollte man sein, wenn das Haus abbezahlt ist?

Banken und Verbraucherschützer raten, spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Die Rente ist meist deutlich niedriger als das Gehalt, und eine Kreditrate passt dann oft nicht mehr ins Budget.