Wie viel Rate zahle ich für eine Baufinanzierung?

Auf dem Küchentisch liegen drei Angebote von drei Banken, jedes mit anderen Zahlen. Die eine wirbt mit niedrigem Zins, die andere mit niedriger Rate. Was du im Monat wirklich zahlst, ist schnell ausgerechnet.

So entsteht die Rate

Zins plus Anfangstilgung, mal Darlehen, geteilt durch zwölf. Mehr steckt nicht dahinter. Bei 300.000 Euro, 4,2 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind es 1.550 € im Monat. Die Rate bleibt über die ganze Zinsbindung gleich.

Im ersten Monat gehen davon 1.050 € an Zinsen und nur 500 Euro in die Tilgung. Jeden Monat verschiebt sich das ein wenig, weil die Schuld sinkt und damit die Zinsen.

Monatsraten bei 4,2 % Sollzins
Darlehen	Rate, 2 % Tilgung	Rate, 3 % Tilgung	Restschuld nach 10 Jahren (2 %)
200.000 €	1.033 €	1.200 €	150.396 €
300.000 €	1.550 €	1.800 €	225.593 €
400.000 €	2.067 €	2.400 €	300.791 €
500.000 €	2.583 €	3.000 €	375.989 €

Bauzinsen, Stand September 2026

Für zehn Jahre Zinsbindung nennen die großen Vermittler Bestzinsen um 4,2 Prozent effektiv. Der Zins, den du bekommst, hängt vom Eigenkapital ab. Finanzierst du mehr als 80 Prozent des Kaufpreises, verlangen Banken oft mehrere Zehntel mehr. Auch Einkommen, Beruf und das Objekt selbst zählen.

Achte auf Sollzins und Effektivzins. Der Sollzins bestimmt die Rate, der Effektivzins enthält zusätzlich Kosten wie Schätzgebühren und ist der bessere Vergleichswert zwischen Angeboten.

Wie hoch die Tilgung sein sollte

Mit 1 Prozent Tilgung ist die Rate niedrig, aber der Kredit läuft bei 4,2 Prozent Zins rund 39 Jahre. Mit 2 Prozent sind es 27 Jahre, mit 3 Prozent 21. Nach der Zinsbindung kommt die Anschlussfinanzierung. Wie teuer sie wird, weiß heute niemand. Je weniger Restschuld dann übrig ist, desto weniger trifft dich ein höherer Zins.

Ein Mittelweg: 2 bis 3 Prozent Tilgung und das Recht auf Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel im Vertrag. Dann kannst du später mehr zahlen, musst es aber nicht.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Rate bei 300.000 Euro Kredit?

Bei 4,2 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung sind es 1.550 Euro im Monat. Mit 3 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 1.800 Euro, dafür ist der Kredit Jahre früher abbezahlt.

Wie viel Restschuld bleibt nach zehn Jahren?

Von 300.000 Euro bleiben nach zehn Jahren bei 4,2 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung noch rund 225.593 Euro übrig. Dafür braucht es dann eine Anschlussfinanzierung zum Zins, der in zehn Jahren gilt.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Beim Annuitätendarlehen zahlst du über die ganze Zinsbindung dieselbe Rate. Anfangs ist der Zinsanteil groß, mit jeder Rate sinkt er, und der Tilgungsanteil wächst.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Üblich sind zehn Jahre. Längere Bindungen kosten meist einen Aufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen. Nach zehn Jahren kannst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.