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Wie viel Erbschaftsteuer zahlt man für ein geerbtes Haus?

Das Elternhaus in Bielefeld, 140 Quadratmeter, der Apfelbaum im Garten, den der Vater gepflanzt hat. Die Geschwister wollen verkaufen, du überlegst einzuziehen. Beim Notar fällt ein Satz, der alles ändert: Wer selbst einzieht, zahlt keine Steuer.

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Was passiert mit dem Haus?
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Erbschaftsteuer

Rechenweg mit deinen Zahlen

    Voreingestellte Werte: Stand September 2026. Werte und Quellen

    Selbst einziehen macht das Haus steuerfrei

    Das Gesetz schützt das Familienheim. Erbt der Ehepartner das Haus, in dem das Paar gewohnt hat, bleibt es ohne Größengrenze steuerfrei. Kinder erben es bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, wenn sie unverzüglich selbst einziehen. Unverzüglich heißt in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Enkel bekommen die Befreiung nur, wenn ihr Elternteil schon verstorben ist.

    Die Befreiung kommt mit einer Bedingung: zehn Jahre selbst darin wohnen. Ziehst du vorher aus, verkaufst oder vermietest du, fällt sie rückwirkend weg. Ausnahme sind zwingende Gründe, etwa wenn du selbst pflegebedürftig wirst.

    Vermietet, verkauft oder leer

    Bleibt das Haus vermietet, zählt es nur mit 90 Prozent seines Werts. Der Abschlag von 10 Prozent gilt für Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet sind. Verkaufst du oder steht das Haus leer, zählt der volle Wert.

    Ob dann Steuer anfällt, entscheidet dein Freibetrag. Ein Kind mit 400.000 Euro Freibetrag erbt ein Haus für 350.000 Euro auch ohne Einzug steuerfrei. Für Geschwister, Nichten und Neffen mit 20.000 Euro sieht das anders aus.

    Wer die Steuer nur zahlen könnte, indem er das Haus verkauft, kann eine Stundung bis zu zehn Jahre beantragen. Das gilt für selbst genutzte und für vermietete Wohnungen. Beim Erben ist die Stundung zinsfrei.

    Häufige Fragen

    Muss man für ein geerbtes Haus Erbschaftsteuer zahlen?

    Nur, wenn der Wert zusammen mit dem übrigen Erbe über deinem Freibetrag liegt. Kinder haben 400.000 Euro frei, Ehepartner 500.000 Euro. Ziehst du selbst ein, bleibt das Haus als Familienheim ganz oder teilweise steuerfrei.

    Was passiert, wenn man das geerbte Elternhaus verkauft?

    Dann fällt die Befreiung als Familienheim weg, auch rückwirkend, wenn du innerhalb von zehn Jahren verkaufst. Das Haus zählt mit seinem vollen Wert. Bleibt das Erbe insgesamt im Freibetrag, zahlst du trotzdem nichts. Einkommensteuer auf den Gewinn fällt nicht an, wenn die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft haben.

    Wie viel Quadratmeter sind beim Erben steuerfrei?

    Für Kinder 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ist das Haus größer, bleibt der Anteil bis 200 Quadratmeter steuerfrei, der Rest zählt zum steuerpflichtigen Erbe. Ehepartner erben das Familienheim ohne Größengrenze steuerfrei.

    Wie wird ein geerbtes Haus bewertet?

    Das Finanzamt setzt den Wert nach dem Bewertungsgesetz an, bei Einfamilienhäusern meist mit dem Vergleichswert- oder Sachwertverfahren. Er liegt oft nah am Verkehrswert. Hältst du ihn für zu hoch, kannst du mit einem Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen.