Die Pauschalen der II. Berechnungsverordnung
Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt eine „angemessene“ Erhaltungsrücklage, nennt aber keine Zahl. Verwalter und Gerichte orientieren sich deshalb oft an § 28 der II. Berechnungsverordnung. Eigentlich gilt sie für Sozialwohnungen, ihre Pauschalen passen aber auch als Untergrenze für Eigentumswohnungen. Seit 1. Januar 2026 liegen sie je nach Alter des Hauses zwischen 11,50 € und 18,62 € je Quadratmeter und Jahr.
| Bezugsfertig seit | je m² und Jahr | je m² und Monat | 75 m² im Monat |
|---|---|---|---|
| weniger als 22 Jahre | 11,50 € | 0,96 € | 72 € |
| 22 bis 31 Jahre | 14,58 € | 1,22 € | 91 € |
| 32 Jahre und älter | 18,62 € | 1,55 € | 116 € |
| Zuschlag Aufzug | 1,63 € | 0,14 € | 10 € |
Die Beträge steigen alle drei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex, zuletzt um 8,37 Prozent. Die nächste Anpassung kommt zum 1. Januar 2029.
Die Peterssche Formel
Die Formel geht davon aus, dass in 80 Jahren das Anderthalbfache der Baukosten für Erhaltung anfällt. Davon trägt die Gemeinschaft etwa 65 bis 70 Prozent. Bei heutigen Baukosten von rund 2.810 € je Quadratmeter ergibt das 36,88 € je Quadratmeter und Jahr.
Das ist deutlich mehr als die Pauschale. Beide Werte zusammen geben eine Spanne. Ein Haus mit neuem Dach und neuer Heizung kommt mit der Untergrenze aus, ein Altbau mit Sanierungsstau braucht eher den oberen Wert.
Wenn die Rücklage zu klein ist
Viele Gemeinschaften halten das Hausgeld niedrig, weil niemand mehr zahlen will. Das rächt sich, wenn Dach, Fassade oder Heizung fällig werden. Dann gibt es eine Sonderumlage, und jeder Eigentümer muss seinen Anteil auf einmal aufbringen. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb nach der Höhe der Rücklage und nach geplanten Maßnahmen fragen, bevor er unterschreibt.
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