Ab wie viel Miete lohnt sich Kaufen?

Sonntagnachmittag, Besichtigung einer Dreizimmerwohnung. Der Makler spricht von Wertanlage, du rechnest im Kopf: Die Rate wäre kaum höher als deine Miete. Aber stimmt das auch in zwanzig Jahren noch?

Wie der Vergleich rechnet

Käufer und Mieter starten mit demselben Eigenkapital. Der Käufer steckt es in Nebenkosten und Kaufpreis, den Rest leiht er sich. Der Mieter legt es an. Jeden Monat vergleicht der Rechner, wer mehr zahlt: Rate plus Instandhaltung auf der einen Seite, Kaltmiete auf der anderen. Wer weniger zahlt, legt die Differenz an, so sind beide Seiten fair gerechnet.

Am Ende zählt das Vermögen. Beim Käufer ist das der Wert der Immobilie minus Restschuld, beim Mieter das Depot nach Abgeltungsteuer. Eine selbst genutzte Wohnung darfst du nach dem Kauf steuerfrei verkaufen, Gewinne im Depot versteuerst du. Beides ist eingerechnet.

Dann sucht der Rechner die Kaltmiete, bei der beide nach deiner Laufzeit gleich viel besitzen. Liegt deine tatsächliche Miete darüber, spricht die Rechnung für Kaufen.

Was die Grenze verschiebt

Der Bauzins wirkt am stärksten. Ein Prozentpunkt mehr kostet bei 300.000 Euro Darlehen rund 3.000 Euro Zinsen im Jahr, und genau um diesen Betrag muss die Miete höher sein, damit Kaufen mithält. Die Rendite des Mieters wirkt in die andere Richtung. Aktien schwanken, einzelne Jahre enden mit Verlust.

Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind sofort weg. Über zehn Jahre fallen sie schwer ins Gewicht, über dreißig kaum noch. Wer nicht weiß, ob er in fünf Jahren noch in derselben Stadt lebt, fährt mit Mieten meist besser.

Die Wertsteigerung ist die unsicherste Annahme. Bis 2022 stiegen die Preise über Jahre stark, 2023 fielen sie deutlich. Rechne ruhig einmal mit null Prozent und schau, was übrig bleibt.

Was nicht in der Rechnung steckt

Eigentum bringt Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung und die Freiheit, Wände einzureißen. Mieten bringt Beweglichkeit und keine Überraschung, wenn das Dach undicht wird. Beides hat einen Wert, den keine Formel kennt.

Auch der Zwang zum Sparen zählt. Viele Mieter legen die Differenz in der Praxis nicht an. Dann gewinnt das Eigenheim, weil die Tilgung jeden Monat Vermögen aufbaut, ob man will oder nicht.

Häufige Fragen

Ab wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?

Kaufen lohnt sich, wenn die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung über der Grenzmiete liegt, bei der Käufer und Mieter nach vielen Jahren gleich viel Vermögen haben. Diese Grenze hängt vor allem vom Kaufpreis, vom Bauzins und von der Rendite ab, die ein Mieter mit seinem Geld erzielt.

Was sagt der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Je höher er ist, desto teurer ist Eigentum im Vergleich zur Miete. Er ist eine grobe Faustzahl, Zins, Nebenkosten und Instandhaltung fehlen darin.

Ist Mieten rausgeworfenes Geld?

Nein, solange der Mieter das Geld anlegt, das er gegenüber einem Käufer spart. Der Käufer zahlt dafür Zinsen, Nebenkosten und Reparaturen, die ebenfalls weg sind. Rechnet man beides ehrlich gegeneinander, liegt mal Kaufen, mal Mieten vorn.

Warum spielt die Laufzeit eine so große Rolle?

Die Kaufnebenkosten fallen gleich zu Beginn an und müssen sich erst über Wertsteigerung und ersparte Miete zurückverdienen. Wer nach wenigen Jahren wieder verkauft, liegt deshalb oft hinter einem Mieter.