Zehn Prozent über dem Mietspiegel
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder eine Mietpreisbremse verhängen. Dort darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Maßgeblich ist der qualifizierte Mietspiegel für genau diese Wohnung, mit Baujahr, Lage und Ausstattung. Die Verordnungen der Länder müssen spätestens Ende 2.029 auslaufen.
Drei Ausnahmen erlauben mehr. Hat der Vormieter schon mehr gezahlt, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen. Hat er in den drei Jahren vor dem Einzug modernisiert, darf er den Betrag aufschlagen, den er nach § 559 BGB umlegen dürfte. Und Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind ganz ausgenommen, ebenso die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Ohne Mietpreisbremse
Wo keine Mietpreisbremse gilt, ist die Miete bei Neuvermietung frei verhandelbar. Zwei Grenzen bleiben. Liegt sie mehr als 20 Prozent über dem Üblichen und nutzt der Vermieter ein knappes Angebot aus, ist das eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Das kostet bis zu 50.000 Euro Bußgeld, und du kannst den Teil über der Grenze zurückverlangen.
Den Nachweis, dass der Vermieter eine Zwangslage ausnutzt, müssen Mieter führen. Das gelingt selten. Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch sehen Gerichte meist erst ab rund 50 Prozent über der Vergleichsmiete.
So holst du zu viel gezahlte Miete zurück
Frag den Vermieter schriftlich nach der Vormiete und nach Modernisierungen. Will er sich auf eine Ausnahme berufen, muss er dir das vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Holt er das erst später nach, gilt die Ausnahme frühestens zwei Jahre danach.
Dann rügst du die Miete schriftlich. Das geht auch per E-Mail. Ein Satz, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, genügt. Ab der Rüge schuldest du nur noch die zulässige Miete. Rügst du innerhalb der ersten 30 Monate, bekommst du zu viel gezahlte Miete sogar ab Vertragsbeginn zurück.