Mietkaution: Wie viel darf der Vermieter verlangen?

Drei Kaltmieten, nicht mehr

§ 551 BGB setzt die Grenze: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen, ohne die Nebenkosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung dazukommen. Maßstab ist die Nettokaltmiete. Wer 750 Euro kalt zahlt, schuldet höchstens 2.250 Euro, auch wenn die Warmmiete bei 950 Euro liegt. Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt der Vermieter neben der Barkaution noch eine Bürgschaft, darf beides zusammen die drei Kaltmieten in der Regel nicht übersteigen.

Hast du zu viel gezahlt, kannst du den Überschuss zurückfordern, auch noch während des Mietverhältnisses. Der Rest des Vertrags bleibt gültig.

In drei Raten zahlen

Niemand muss die Kaution auf einmal zahlen. Das Gesetz erlaubt drei gleiche Monatsraten: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die zweite und dritte mit den nächsten beiden Mieten. Eine Klausel, die das ausschließt, ist unwirksam. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist nur die erste Rate fällig, nicht die ganze Summe.

Zinsen und wo das Geld liegt

Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Geld anlegen, bei einer Bank und mindestens zu dem Zins, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Das schützt dich, falls der Vermieter pleitegeht. Die Zinsen stehen dir zu und wachsen mit der Kaution. Nach der Zinsstatistik der Bundesbank lag dieser Durchschnittszins zuletzt bei rund 0,7 Prozent, Stand September 2026. Viel ist das nicht, nach fünf Jahren auf 2.400 Euro kommen etwa 85 Euro zusammen.

Statt Geld auf ein Konto zu legen, kannst du mit dem Vermieter auch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung vereinbaren. Dann bleibt dein Geld frei, dafür zahlst du jedes Jahr eine Gebühr, und am Ende bekommst du davon nichts zurück.

Wann die Kaution zurückkommt

Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob er noch Forderungen hat: Schäden, ausstehende Miete, eine Nebenkostennachzahlung. Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Gerichte halten meist bis zu sechs Monate für angemessen, oft geht es schneller. Steht die letzte Nebenkostenabrechnung noch aus, darf er einen angemessenen Teil länger behalten, so hat es der Bundesgerichtshof 2006 entschieden. Den Rest muss er auszahlen.

Mit der Kaution die letzten Mieten zu verrechnen ist keine gute Idee. Der Vermieter darf die volle Miete bis zum Ende verlangen, und schnell steht eine Kündigung wegen Zahlungsverzug im Raum.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Nach § 551 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne die Nebenkosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, also drei Nettokaltmieten. Bei 800 Euro Kaltmiete sind das höchstens 2.400 Euro. Eine Vereinbarung über mehr ist insoweit unwirksam.

Darf man die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden anderen zusammen mit den nächsten zwei Mieten. Ein Mietvertrag kann dieses Recht nicht ausschließen.

Bekommt man Zinsen auf die Mietkaution?

Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, mindestens zum üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution. Der Durchschnittszins dafür lag zuletzt unter einem Prozent.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?

Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Gerichte halten meist bis zu sechs Monate für angemessen, damit der Vermieter die Wohnung prüfen und Forderungen klären kann. Einen Teil darf er länger zurückhalten, wenn noch eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist.