Acht Prozent im Jahr, für immer
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 Prozent der Kosten, die auf deine Wohnung entfallen, auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Aus 20.000 Euro werden so 1.600 Euro im Jahr oder rund 133 Euro im Monat. Die Erhöhung endet nicht, wenn die Kosten abbezahlt sind, sie bleibt Teil der Miete.
Modernisierung heißt: Die Wohnung wird besser, sparsamer oder barrierefreier. Dämmung, neue Fenster mit besserem Glas, ein Aufzug, ein Balkon. Was nur repariert, zahlt der Vermieter allein. Bei Mischfällen zieht er den Erhaltungsanteil ab, ebenso Zuschüsse und Förderkredite.
Die Kappungsgrenze
Innerhalb von 6 Jahren darf die Kaltmiete durch Modernisierungen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Lag sie vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es 2 Euro. Bei 70 Quadratmetern und günstiger Miete bedeutet das höchstens 140 Euro mehr im Monat, egal wie teuer der Umbau war.
Kleine Maßnahmen bis 10.000 Euro je Wohnung darf der Vermieter im vereinfachten Verfahren umlegen. Er zieht dann pauschal 30 Prozent für Erhaltung ab und muss nichts einzeln nachweisen.
Neue Heizung: eigene Regel
Tauscht der Vermieter die Heizung und nimmt dafür Förderung in Anspruch, darf er 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung umlegen (§ 559e BGB). Pauschal 15 Prozent gelten dabei als Erhaltung. Die Miete darf dadurch um höchstens 0,5 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren steigen.
Den Einwand der finanziellen Härte musst du bis zum Ende des Monats erheben, der auf die Ankündigung folgt. Dann wägt das Gericht ab, ob die Erhöhung für dich unzumutbar ist. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter zu der Modernisierung gesetzlich verpflichtet war.